GenriJames

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Рекомендованные сообщения

GenriJames    64

nedvizhimost_result.thumb.jpg.bed53e492a6382fea12eda80956c78ff.jpg

 

Инвестиции в недвижимость за рубежом

 

Один из самых надежных способов сохранить деньги – инвестировать их в недвижимость. Однако при этом нужно уметь трезво оценивать все риски, особенно если вы планируете вкладывать свои средства в объекты за рубежом. 

 

Недвижимость может быть хорошей и плохой. В любой стране. Но та зарубежная недвижимость, которую активно предлагают купить нашим соотечественникам, в большинстве случаев приносит инвесторам только огорчения.

 

А ведь звучит очень привлекательно из уст риелторов: «студенческие общежития в Англии», «таунхаусы в Майами», «небольшие квартиры в Германии», «стоянки в аэропорту»… Даже и не подумаешь, что объекты с такими красивыми названиями могут создать столько проблем и привести к потере капитала. 

 

Ситуация 1.  Квартиры в Германии


В январе 2011 года Владимир приобрел две квартиры в Восточной Германии (Цвикау и Райхенбах). Обещанная доходность (исходя из стоимости квартир и рентной платы) составляла 16% в евро.

 

С того же года владелец начал получать ренту в два раза меньше. Внятные объяснения от маклера или от управляющей компании, почему рента в два раза меньше той, что была указана в расчетах, Владимиру получить не удалось – все говорили, что такова ситуация с недвижимостью в Германии.

 

Через 6 месяцев Владимир начал получать письма от управляющей компании (на немецком языке) о необходимости уплатить налоги (в Германии или в России), о собрании владельцев и принятии решения о ремонте (нужно было внести определенную сумму на ремонт), и т.д. Общение с управляющими компаниями сильно затруднялось тем, что никто в компаниях не говорит по-английски.

 

С начала 2014 года Владимир перестал получать ренту с одной из квартир. Причина – съемщиком является невменяемая женщина, за которую платят социальные органы, но этих средств достаточно только на покрытие текущих расходов и на ренту ничего не остается. С конца 2014 года обе квартиры выставлены на продажу по цене покупки. Пока продать их клиенту не удается.

 

Итог инвестирования:

  • Доходность колеблется от 5 до 6% годовых, что гораздо ниже начальной обещанной.
  • Почти ежемесячные послания на немецком языке по вопросам, которые самому (без посредников в Германии) решить практически невозможно.
  • Решить вопросы со сменой съемщика жилья или с продажей очень сложно.

 

Ситуация 2. Квартиры в Германии (ФРГ)


В 2012 году Вячеслав приобрел 9 квартир в Германии (Северная Вестфалия). Планируемая доходность была на уровне 15-17% годовых. После оформления необходимых документов ситуация сложилась следующим образом:

  • Вячеслав получал 15% годовых по двум из приобретенных квартир.
  • По трем квартирам доход составлял от 5 до 9% годовых.

 

Три квартиры сдать не удалось – по ним идут дополнительные расходы. 4.    Арендатор одной квартиры ренту не платил и выселить его не предоставляется возможным.


В итоге доходность Вячеслава по его инвестициям в жилую недвижимость составляет  5-7% годовых (в зависимости от изменения текущих расходов на них). Плюс все сопутствующие проблемы – письма на немецком языке от управляющих компаний и из налоговой, дополнительные расходы по квартирам и т.д. В 2014 году Вячеслав выставил на продажу все свои квартиры. На данный момент проданы три квартиры – две по цене покупки, одна на 20% дешевле цены покупки.

 

Ситуация 3. Гостиница, офис и квартира в Лондоне


Игорь купил недвижимость в Лондоне в 2012-2013 гг. 4 объекта на 500 тыс. долларов — номер в гостинице  + небольшой офис + квартира. Офис оказался в залоге у кредиторов. Бывший владелец продал здание по кусочкам, так как оно было под залогом (риелторы нашли способ продавать по кусочкам). Были суды, но в итоге сейчас все владельцы мелких офисов платят кредит бывшего владельца, что съедает всю аренду. Номер в отеле  – сдается не всегда, много простоев.

 

Квартира – единственный объект, который сдается почти по плану, но она куплена с привлечением ипотеки, соответственно доход пока небольшой, а с учетом периодических простоев некоторые месяцы являются затратными. В мае 2015 года Игорь решил все продать, но агентство, которое помогало в покупке, отказало помогать в продаже. Ему пришлось самостоятельно искать местных риелторов, которые взялись за продажу и самому ехать в Лондон решать вопросы.

 

Ситуация 4. Апартаменты в Испании


Недвижимость в Испании между Малогой и Марбелией была приобретена Еленой в 2009 году за 230 000 евро. Продана в первой половине 2015 года по цене 65% от первоначальной стоимости за 150 000 евро. В рублях получили небольшой выигрыш (если это можно так назвать при таком падении курса). Сдавать в аренду не получилось – в регионе очень высокое предложение недвижимости. А проблемы с налогами и коммунальными расходами привели к решению о продаже.

 

Ситуация 5. Стоянки в Лондоне (монолог Андрея)


«Я заинтересовался покупкой стоянок в лондонском аэропорту. Очень привлекательная доходность (8% годовых в фунтах гарантированно) и заинтересовала, но и заставила задуматься – объекты с такой доходностью обычно уходят, как горячие пирожки, когда в банках лежат миллиарды долларов под 0%. Я решил сам съездить и посмотреть на объекты (очень важный шаг при покупке любой недвижимости).  

 

В результате оказалось:

  1. Стоянки находятся на расстоянии около 10 км от аэропорта.
  2. Речь идет не о стоянках у основных аэропортов (Хитроу и Гатвик), а о каком-то второстепенном (я даже название не запомнил).

 

Это отбило охоту инвестировать, но я задумался, как же инвесторам платят такую высокую доходность? И могу предположить, что цена на стоянки настолько больше себестоимости их строительства, что она позволяет несколько лет платить инвесторам 8% в год, даже никому их не сдавая в аренду. А что будет с моими инвестициями потом? Буду ли я получать такой же доход через 3-5 лет? Смогу ли я продать кусок земли, находящийся в поле на расстоянии 10 км от аэропорта? Я рад, что решил съездить и посмотреть на то, что мне предложили купить…».

 

Неужели все так плохо и есть ли хорошие примеры инвестирования в недвижимость за рубежом? Конечно, есть. 

 

Ситуация 6. Квартиры в Тоскане


Алексей рассказал о том, как они с женой купили несколько квартир в Италии.

 

«Мы с женой любим и часто посещаем Тоскану. Мы знаем там практически все. И в 2013 году мы решили приобрести там несколько квартир, потому что планируем жить в них на пенсии. До переезда на ПМЖ мы планируем эти квартиры сдавать. Для поиска и приобретения квартир моя жена поехала туда весной 2013 года на 3 месяца. Она посетила около десятка компаний по продаже недвижимости и управляющих компаний. Она изучила спрос на аренду квартир в разных городах. За время нашего пребывания в Италии мы изучили налоговое и земельное законодательства Италии, а если чего и не знаем, у нас есть там хорошие юристы. Только так и нужно покупать недвижимость. Приобретать же ее по советам риелторов, не зная законов страны и ситуации с недвижимостью в том или ином регионе – это просто безумие, которое обязательно приведет к потерям».

 

И в заключение...
Не покупайте недвижимость за рубежом, если вы:

  1. Не побывали на месте и не увидели то, что вы покупаете;
  2. Не изучили спрос;
  3. Не знаете налогового и земельного законодательства страны;
  4. Не можете самостоятельно сдать недвижимость в аренду или самостоятельно найти управляющую компанию.

По материалам сайта.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Смотрите также:

Mendes    0


Покупал недавно себе отличные и недорогие услуги в использовании квартиры для отдыха в Испании, на берегу, и не хотелось переплачивать за что-то непонятное в самом начале, а тут есть и возможность посмотреть, съездить и попробовать все на себе, и менеджера приятные, все просто отлично, очень быстро и приятно работают, оформили, сделали и все – пора ехать. Еще больше всех видов квартир и всего есть тут http://Catalunyamia.ru , а я пойду дальше собирать вещи и готовить все!

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

  • Похожие публикации

    • Автор: DVEGUN
      ЗАРАБОТОК НА АВТОМАТЕ 5% ПОЖИЗНЕННО!
      НАЧИСЛЕНИЯ: 5% в сутки пожизненно!
      МИНИМАЛЬНЫЙ ВКЛАД: от 20 рублей.
      МАКСИМАЛЬНЫЙ ВКЛАД: Не ограничен.
      МИНИМАЛЬНАЯ ВЫПЛАТА: 1 рубль.
      РЕФЕРАЛЬНЫЕ: 10%
      ТИП ВЫПЛАТ: АВТОМАТИЧЕСКИЕ РЕГУЛЯРНО РАЗ В СУТКИ!
      ОБЗОР:

      РЕГИСТРАЦИЯ: https://vk.cc/9bNIvs
       
      Закинул на пробу 50 руб отпишусь как выведу.
       

    • Автор: DVEGUN
      81% чистыми и более в месяц!
      Это высокодоходный проект! 
      Для пассивных пользователей - инвестиция  от 2,7% до 15 % в день. 
      Для активных – реферальная программа 6% за приглашенного. 
      Приемлемый вход всего от 10 $. Быстрое продвижение. 
      Гибкие маркетинговые планы: 
      - быстрый вывод денежных средств;
      - 0 % комиссии за вывод денежных средств; 
      - самые удобные электронные кошельки современности; 
      - ssl защита, ежемесячная проверка системы безопасности, обновления антивирусов; 
      - круглосуточная служба поддержки; 
      - клиентоориентированность - это одна из основных, базовых ценностей нашей компании, ради которой наш бизнесс существует и удовлетворяет в полном объеме интересы и потребности клиента.
      Обзор:

      Моя реферальная ссылка https://proziumgroup.com/?ref=DVEGUN
       
      сделал на пробу вклад 10 баксов прошло два дня попробуюу вывести, отпишусь
    • Автор: Makgregor
      Как зарабатывать на акциях
       
      Задача инвестора состоит в том, чтобы оценить перспективы компании, возможности ее роста, или наоборот, предусмотреть банкротство. Для инвестиций возможны два варианта: активная торговля - спекуляции с целью выиграть на колебаниях цен или пассивная инвестиция - покупка акций для получения дивидендов и в долгосрочной перспективе увеличение их стоимости.

      Пассивные инвестиции в акции компаний.

      Для пассивных инвестиций в акции компаний необходимо анализировать их финансовое состояние, и продумывать стратегию. Чаще всего люди, которые хотят инвестировать собственный капитал, но не имеют навыков торговли на бирже, передают его в доверительное управление. Но каждый инвестор может управлять своим инвестиционным портфелем самостоятельно, руководствуясь собственной стратегией. Для выплаты дивидендов акционерам необходимо: чтобы деятельность предприятия была прибыльной и чтобы на общем собрании акционеров было принято решение распределить часть прибыли.

      Активная торговля акциями.

      Есть мнение, что торговля акциями на фондовой бирже похожа на интеллектуальную азартную игру. Зарабатывать можно на росте или на падении курса акций. Задача инвестора поймать эти волны, предусмотреть пределы роста и падения, чтобы вовремя купить и снова продать акции и получить максимальную выгоду. Трейдер, избравший для себя торговлю, постоянно анализирует биржевую информацию, следит за новостями экономики и политики, чтобы вовремя предусмотреть и поймать колебания цен. Оптимальное решение - постепенно формировать инвестиционный портфель из ценных бумаг различных компаний, равномерно распределяя риски.

      Формирование биржевой цены акций.

      Цена акций на бирже формируется по результатам ранжирования заявок на покупку и продажу (так называемого двойного аукциона). Биржевая цена фиксируется несколько раз за день торгов, информация о цене и количестве заключенных сделок публикуется в информационных изданиях. Теоретически цена продажи акций прямо пропорциональна размеру дивидендов, которые она приносит инвестору, и обратно пропорциональна процентной ставке по депозитам в банке. Акции продаются за такую сумму денег, которая при размещении на банковском депозите принесет аналогичный доход.

      Оценка акций компании.

      Чтобы взвесить целесообразность инвестиций в те или иные акции, их нужно правильно оценить. Основные факторы, влияющие на доходность: эффективность финансово-хозяйственной деятельности, конкуренция на рынке, политика распределения прибыли, которую устанавливает руководство предприятия, общее состояние отрасли, в которой работает предприятие, состояние экономики страны в целом, ожидаемые изменения в структуре и деятельности компании, риски, которые могут влиять на деятельность компании. Открытое акционерное общество всегда публикует информацию для акционеров на собственных интернет-ресурсах. Для оценки понадобится следующая информация: финансовая отчетность за прошлые годы, эмиссия акций и количество акционеров, динамика цен на акции, объемы производства продукции, изменения в активах и пассивах, их структура, новости предприятия.
       
      Специально для - GroupMoney.ru 
      Копирование статьи, только с указанием ссылки на источник.

    • Автор: DVEGUN
      Старт проекта 14.03.2019 
      Доходность 2.5% в день 
      Мин. вклад 10$/0.003btc 
      Мин. вывод 1$/0.001btc 
      Маркетинг 10%-3%-2% 
      Карьерный рост 
      Кошельки - Perfect money, Payeer, Advcash, Bitcoin и другая крипта.
      Обзор:
       
      Ссылка для регистрации https://atlasforyou.com/?ref=426111274
       
       Сделал пробный вклад 10 долларов скрин прилагаю
       

    • Автор: tguild
      ПАММ-счет Seer Vision
      Ссылка на ПАММ: https://alpari.com/ru/investor/pamm/425397/
      Мониторинг: можно смотреть на сайте Альпари
      Дата основания ПАММ: 17.09.2018 г.
      Валюта ПАММ-счета: RUR
      Краткая информация об управляющем: торговлю на ПАММ ведет система, на ПАММ счете отсутствует возможность открыть сделки руками - система сразу автоматом закроет это "инородную" сделку. Из возможных действий только закрыть ордер и тем мы не пользуемся в виду объективности работы системы.
      Лично я имею 9-ти летний опыт работы на Forex. Были и хорошие времена и плохие, но в виду непостоянства в доходах взялись разрабатывать торговую система. Разработана абсолютно с нуля. Не использует мартинов и всего прочего, но об этом позже.
      Капитал управляющего: 18 000 RUR. Далее капитал будет увеличен.
      Условия участия: от 3000 RUR - 50% индивидуальных условий не будет
      Описание: автоматическая торговля
      Просадка при торговле не должна достигать более 15 процентов и в итоге завершения серии выходит всегда в плюс 2-20 процентов.
      Торговля ведется на основе анализа прямых биржевых данных.
      Имеется один ликвидированный ПАММ-счет по причине того что вмешались в торговлю руками и результат известен ссылка: https://alpari.com/ru/investor/manag.../pamm/archive/
      Всем спасибо!