Авторизация  
GenriJames

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Рекомендуемые сообщения

GenriJames    58

nedvizhimost_result.thumb.jpg.bed53e492a6382fea12eda80956c78ff.jpg

 

Инвестиции в недвижимость за рубежом

 

Один из самых надежных способов сохранить деньги – инвестировать их в недвижимость. Однако при этом нужно уметь трезво оценивать все риски, особенно если вы планируете вкладывать свои средства в объекты за рубежом. 

 

Недвижимость может быть хорошей и плохой. В любой стране. Но та зарубежная недвижимость, которую активно предлагают купить нашим соотечественникам, в большинстве случаев приносит инвесторам только огорчения.

 

А ведь звучит очень привлекательно из уст риелторов: «студенческие общежития в Англии», «таунхаусы в Майами», «небольшие квартиры в Германии», «стоянки в аэропорту»… Даже и не подумаешь, что объекты с такими красивыми названиями могут создать столько проблем и привести к потере капитала. 

 

Ситуация 1.  Квартиры в Германии


В январе 2011 года Владимир приобрел две квартиры в Восточной Германии (Цвикау и Райхенбах). Обещанная доходность (исходя из стоимости квартир и рентной платы) составляла 16% в евро.

 

С того же года владелец начал получать ренту в два раза меньше. Внятные объяснения от маклера или от управляющей компании, почему рента в два раза меньше той, что была указана в расчетах, Владимиру получить не удалось – все говорили, что такова ситуация с недвижимостью в Германии.

 

Через 6 месяцев Владимир начал получать письма от управляющей компании (на немецком языке) о необходимости уплатить налоги (в Германии или в России), о собрании владельцев и принятии решения о ремонте (нужно было внести определенную сумму на ремонт), и т.д. Общение с управляющими компаниями сильно затруднялось тем, что никто в компаниях не говорит по-английски.

 

С начала 2014 года Владимир перестал получать ренту с одной из квартир. Причина – съемщиком является невменяемая женщина, за которую платят социальные органы, но этих средств достаточно только на покрытие текущих расходов и на ренту ничего не остается. С конца 2014 года обе квартиры выставлены на продажу по цене покупки. Пока продать их клиенту не удается.

 

Итог инвестирования:

  • Доходность колеблется от 5 до 6% годовых, что гораздо ниже начальной обещанной.
  • Почти ежемесячные послания на немецком языке по вопросам, которые самому (без посредников в Германии) решить практически невозможно.
  • Решить вопросы со сменой съемщика жилья или с продажей очень сложно.

 

Ситуация 2. Квартиры в Германии (ФРГ)


В 2012 году Вячеслав приобрел 9 квартир в Германии (Северная Вестфалия). Планируемая доходность была на уровне 15-17% годовых. После оформления необходимых документов ситуация сложилась следующим образом:

  • Вячеслав получал 15% годовых по двум из приобретенных квартир.
  • По трем квартирам доход составлял от 5 до 9% годовых.

 

Три квартиры сдать не удалось – по ним идут дополнительные расходы. 4.    Арендатор одной квартиры ренту не платил и выселить его не предоставляется возможным.


В итоге доходность Вячеслава по его инвестициям в жилую недвижимость составляет  5-7% годовых (в зависимости от изменения текущих расходов на них). Плюс все сопутствующие проблемы – письма на немецком языке от управляющих компаний и из налоговой, дополнительные расходы по квартирам и т.д. В 2014 году Вячеслав выставил на продажу все свои квартиры. На данный момент проданы три квартиры – две по цене покупки, одна на 20% дешевле цены покупки.

 

Ситуация 3. Гостиница, офис и квартира в Лондоне


Игорь купил недвижимость в Лондоне в 2012-2013 гг. 4 объекта на 500 тыс. долларов — номер в гостинице  + небольшой офис + квартира. Офис оказался в залоге у кредиторов. Бывший владелец продал здание по кусочкам, так как оно было под залогом (риелторы нашли способ продавать по кусочкам). Были суды, но в итоге сейчас все владельцы мелких офисов платят кредит бывшего владельца, что съедает всю аренду. Номер в отеле  – сдается не всегда, много простоев.

 

Квартира – единственный объект, который сдается почти по плану, но она куплена с привлечением ипотеки, соответственно доход пока небольшой, а с учетом периодических простоев некоторые месяцы являются затратными. В мае 2015 года Игорь решил все продать, но агентство, которое помогало в покупке, отказало помогать в продаже. Ему пришлось самостоятельно искать местных риелторов, которые взялись за продажу и самому ехать в Лондон решать вопросы.

 

Ситуация 4. Апартаменты в Испании


Недвижимость в Испании между Малогой и Марбелией была приобретена Еленой в 2009 году за 230 000 евро. Продана в первой половине 2015 года по цене 65% от первоначальной стоимости за 150 000 евро. В рублях получили небольшой выигрыш (если это можно так назвать при таком падении курса). Сдавать в аренду не получилось – в регионе очень высокое предложение недвижимости. А проблемы с налогами и коммунальными расходами привели к решению о продаже.

 

Ситуация 5. Стоянки в Лондоне (монолог Андрея)


«Я заинтересовался покупкой стоянок в лондонском аэропорту. Очень привлекательная доходность (8% годовых в фунтах гарантированно) и заинтересовала, но и заставила задуматься – объекты с такой доходностью обычно уходят, как горячие пирожки, когда в банках лежат миллиарды долларов под 0%. Я решил сам съездить и посмотреть на объекты (очень важный шаг при покупке любой недвижимости).  

 

В результате оказалось:

  1. Стоянки находятся на расстоянии около 10 км от аэропорта.
  2. Речь идет не о стоянках у основных аэропортов (Хитроу и Гатвик), а о каком-то второстепенном (я даже название не запомнил).

 

Это отбило охоту инвестировать, но я задумался, как же инвесторам платят такую высокую доходность? И могу предположить, что цена на стоянки настолько больше себестоимости их строительства, что она позволяет несколько лет платить инвесторам 8% в год, даже никому их не сдавая в аренду. А что будет с моими инвестициями потом? Буду ли я получать такой же доход через 3-5 лет? Смогу ли я продать кусок земли, находящийся в поле на расстоянии 10 км от аэропорта? Я рад, что решил съездить и посмотреть на то, что мне предложили купить…».

 

Неужели все так плохо и есть ли хорошие примеры инвестирования в недвижимость за рубежом? Конечно, есть. 

 

Ситуация 6. Квартиры в Тоскане


Алексей рассказал о том, как они с женой купили несколько квартир в Италии.

 

«Мы с женой любим и часто посещаем Тоскану. Мы знаем там практически все. И в 2013 году мы решили приобрести там несколько квартир, потому что планируем жить в них на пенсии. До переезда на ПМЖ мы планируем эти квартиры сдавать. Для поиска и приобретения квартир моя жена поехала туда весной 2013 года на 3 месяца. Она посетила около десятка компаний по продаже недвижимости и управляющих компаний. Она изучила спрос на аренду квартир в разных городах. За время нашего пребывания в Италии мы изучили налоговое и земельное законодательства Италии, а если чего и не знаем, у нас есть там хорошие юристы. Только так и нужно покупать недвижимость. Приобретать же ее по советам риелторов, не зная законов страны и ситуации с недвижимостью в том или ином регионе – это просто безумие, которое обязательно приведет к потерям».

 

И в заключение...
Не покупайте недвижимость за рубежом, если вы:

  1. Не побывали на месте и не увидели то, что вы покупаете;
  2. Не изучили спрос;
  3. Не знаете налогового и земельного законодательства страны;
  4. Не можете самостоятельно сдать недвижимость в аренду или самостоятельно найти управляющую компанию.

По материалам сайта.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Mendes    0


Покупал недавно себе отличные и недорогие услуги в использовании квартиры для отдыха в Испании, на берегу, и не хотелось переплачивать за что-то непонятное в самом начале, а тут есть и возможность посмотреть, съездить и попробовать все на себе, и менеджера приятные, все просто отлично, очень быстро и приятно работают, оформили, сделали и все – пора ехать. Еще больше всех видов квартир и всего есть тут http://Catalunyamia.ru , а я пойду дальше собирать вещи и готовить все!

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти

Авторизация  

  • Похожий контент

    • От DVEGUN
      Инвестирование с нами предоставляет Вам практически неограниченные возможности пассивного заработка в наиболее безопасных условиях и с применением широкого спектра платежных инструментов.
      Гибкость, безопасность и продвинутость инвестиционных решений – это те факторы, которыми выгодно отличаются наши инвестиционные сервисы, когда Вам не нужно применять специальные знания, чтобы получить надежный источник прибыли.
       
      Реферальная Программа (РП), разработанная специалистами по работе с клиентами компании Aquilon.trade, всегда будет существенным подспорьем и стабильным источником дохода для любого партнера компании, проявляющего соответствующие лидерские и организаторские навыки и качества. Ведь для получения права использовать РП не нужно даже создавать собственную инвестицию в нашей программе! Достаточно пригласить в компанию партнеров, которые инвестируют в нашу компанию и за их инвестиции Вы получите партнерское вознаграждение. Так, за инвестиции, сделанные партнерами Вашей партнерской структуры 1-го уровня Вам будет начислено 7% от номиналов депозитов, со 2-го уровня структуры доступно вознаграждение в размере 5% от инвестированных сумм, на 3-ем уровне партнерской структуры Вам будет начислено 3% от инвестированных сумм, за инвестиции партнеров 4-го уровня Вы получите 2% партнерского вознаграждения, 5-й, 6-й и 7-й уровни принесут в Вашу копилку партнерских вознаграждений еще по 1% от инвестированных сумм партнеров Вашей партнерской структуры, 8-й уровень сделает Вас богаче еще на 0,5% от всех инвестиций структуры этого уровня, за 9-й уровень Вам будет доступно еще 0,3% партнерского вознаграждения и 10-й уровень партнерской структуры принесет Вам 0,2% от номиналов всех инвестиций партнеров этого уровня. Как видите, РП обширна, щедра и в перспективе может существенно изменить Ваше материальное положение в лучшую сторону. И если Вы амбициозны, решительны и хотите что-то менять в своей жизни, то наша Реферальная Программа – именно то, что так необходимо для этого.
      Обзор проекта:

      Регистрация:  https://vk.cc/8WNdb7
       
      Skype: live:dveg2004_1
       

    • От DVEGUN
      Социальная сеть "PARK-AVENUE", это новое, инновационное, направление по объединению людей желающих, не только общаться, но и строить свой бизнес. Являясь, пользователем сети вы можете обеспечить себя долговременным пассивным доходом. 
      Более, активным, предоставляется возможность, участия в уникальном, совершенно ни на что непохожим авторском маркетинге. Став, членом глобальной команды вам выпадает возможность участия в интересных бонусных программах, постоянного получения дохода от глобальной сети.
      Будет множество интересных и функциональных инструментов для работы и интересного времени провождения. 
      Можно воспользоваться игровой площадкой, на которой будут расположены авторские игры "PARK-AVENUE" и еще много разных и приятных моментов ожидает каждого участника. 
      Великолепный дизайн сайта позволит насладиться изысканностью и комфортом в работе и отдыхе. 
      Добро пожаловать в парк "PARK-AVENUE"!
       
      Регистрация: http://parc-avenu.club/index.php?ref=DVEGUN
       
      Стабильный и надежный доход с полным отсутствием каких-либо рисков.
      РАБОТАЙТЕ И РАЗВЛЕКАЙТЕСЬ!!!   
      Заработать очень просто хорошие и реальные деньги.
      Регистрация простая и не займет много ВРЕМЕНИ...
       
       
       РЕГИСТРАЦИЯ 
      Процедура регистрации очень проста. Необходимо заполнить все данные и это не займет много времени.
       ОПЛАТА УЧАСТИЯ 
      Для Участия в проекте единожды оплачивается взнос в размере 1$ за пользование ресурсом. 
      Вам доступна неоднократная покупка места в глобальную матрицу. Так же доступна покупка места в программу «Карусель.» 
      Выбор за вами!
       ПОЛУЧЕНИЕ ДОХОДА 
      Вывод заработанных средств без каких либо ограничений, без комиссионных сборов со стороны проекта.
       ФУНКЦИОНАЛ САЙТА ПОЗВОЛЯЕТ ИСПОЛЬЗОВАТЬ 
      Чат - встроенный в наш сайт, что обеспечит постоянный контакт со всеми участниками клуба минуя скайп и скайп чаты , что несомненно очень удобно.
       
      ЭТО БУДЕТ НЕ ПРОСТО СОЦИАЛЬНАЯ СЕТЬ, А «МЕГА СЕТЬ» СО МНОЖЕСТВОМ ИНТЕРЕСНЫХ И ПОЛЕЗНЫХ ФУНКЦИЙ И ДЛЯ РАБОТЫ И ДЛЯ ОБЩЕНИЯ И ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ПАССИВНОГО ДОХОДА.
       
      Регистрация: http://parc-avenu.club/index.php?ref=DVEGUN
       
      Мой Skype: live:dveg2004_1
       
    • От DVEGUN
      ХОЧЕШЬ заработать, ТЕБЕ К НАМ!
      ЧТО БЫ НАЧАТЬ ЗАРАБАТЫВАТЬ АКТИВИРУЙ ПЛАТФОРМУ ВСЁ ОСТАЛЬНОЕ АВТОМАТОМ. 
      МАРКЕТИНГ НЕ ИМЕЕТ АНАЛОГОВ. ПРОПЛАТА -  PAYEER  Кошелек  12 $
      Регистрация: https://www.hedgefinity.com/registration.php?ref=DVEGUN
      Обзор:
      По все вопросам пишем в скацп. Мой Skype: live:dveg2004_1  
      Hedgefinity.com это социальная Платформа финансирования бизнеса предприятия, созданная, чтобы помочь привлечь бесплатный капитал и гранты для начинающих и существующих предпринимателей, используя простой, но сложный хорошо продуманный краудфандинг метод для сбора средств для бизнеса и личных целей. Мы использовали более чем 10-летний опыт работы нашей команды экспертов и профессионалов в области финансов, управления, маркетинга, ИКТ и разработки программного обеспечения, чтобы принести вам эту замечательную, хорошо продуманную, но простую платформу, чтобы предоставить вам доступ к средствам, необходимым для превращения ваших идей в прибыльную бизнес-реальность. С Hedgefinity нет конкуренции, нет участников дискуссии, нет времени на сбор и доступ к Вашим бизнес-грантам и фондам. Добро пожаловать в мир бесконечных возможностей! С Hedgefinity.com, нет конкуренции, нет участников дискуссии, нет времени на сбор и доступ к Вашим бизнес-грантов и средств.
       
      Как $11 превращаются в $ 42 млн
      Челленджер
      Как вы активируйте свой аккаунт, успешно платить $11 в системе, то вам присваивается ранг под названием “челленджер”.
      Теперь вы имеете право ввести 2 новых людей в систему, как они активируют свой счет, как вы сделали, заплатив $11 в систему.
      Система автоматически кредит $10 от каждого человека ($10 х 2 = $20), что сейчас от $20, система автоматически дебетовых $10, чтобы обновить ваше звание на “вестник”, а остальные $10 можно будет вывести
      Вестник
      Когда 4 претендента с вашего уровня 2 получает кредит в размере $20, система дебетует $10 со своего счета, чтобы повысить ранг с "challenger” до "herald", теперь дебетованная сумма в размере $10 будет зачислена на Ваш кошелек.
      Вы получите $10 с каждых 4 претендента ($10 х 4 = $40) сейчас с $40 система будет автоматически списывать $20, чтобы обновить ваше звание на “опекуна”, а оставшиеся 20 $будут доступны для снятия
      Хранитель 
      Когда 8 Herald с вашего уровня 3 получает кредит в размере $ 40, система дебетует $20 со своего счета, чтобы повысить ранг с "Herald" до” Guardian", теперь списанная сумма в размере $20 будет зачислена на Ваш кошелек.
      Вы получите $20 от каждого 8 Вестник ($20 х 8 = $160) сейчас от $160 система автоматически дебет 80 долларов, чтобы обновить ваше звание на “крестоносцев”, а остальные $80 будут доступны для снятия
      Крестоносец 
      Когда 16 Guardian с вашего уровня 4 получает кредит в размере $ 160, система дебетует $80 со своего счета, чтобы повысить ранг с "Guardian" на” Crusader " теперь дебетованная сумма в размере $80 будет зачислена на Ваш кошелек.
      Вы получите $80 с каждого 16 опекуна ($80 х 16 = $1,280) сейчас от $1,280 система будет автоматически списывать $640 обновить ваше звание на “Архонт”, а оставшиеся $640 можно будет вывести
      Архонт 
      Когда 32 Crusader с вашего уровня 5 получает кредит в размере $ 1,280, система дебетует $640 со своего счета, чтобы обновить ранг с "Crusader" до "Archon", теперь дебетованная сумма в размере $640 будет зачислена на Ваш кошелек.
      Вы получите $640 от каждого 32 претендента ($640 х 32 = $20,480) сейчас от $20,480 система будет автоматически списывать $10,240 обновить ваш ранг “легенда”, а оставшиеся $10,240 можно будет вывести
      Легенда 
      Когда 64 Archon с вашего уровня 6 получает кредит в размере $20,480, система дебетует $10,240 со своего счета, чтобы повысить ранг с "Archon" до "Legend", теперь дебетованная сумма в размере $10,240 будет зачислена на Ваш кошелек. 
      Вы получите $10,240 от каждого 64 Архонт ($10,240 х 64 = $655,360) сейчас от $655,360 система будет автоматически списывать $327,680, чтобы обновить ваше звание на “древних”, а оставшиеся $327,680 можно будет вывести
      Древние 
      Когда 128 Legend с вашего уровня 7 получает кредит в размере $655,360, система дебетует $327,680 со своего счета, чтобы повысить ранг с "легенды ” до "древней", теперь дебетованная сумма в размере $327,680 будет зачислена на Ваш кошелек. 
      Вы получите $327,680 от каждой из 128 легенда ($327,680 х 128 = $41,943,040)
      В этом последнем уровне независимо от того, какая сумма генерируется из 128 легенд уровня 7, Вы не должны платить никому. Прибыль, которую вы получили на этом уровне, составляет $ 41,943,040.
      Таким образом, ваша общая прибыль от hedgefinity, объединившись с небольшим количеством $11, теперь превратилась в $42,281,710, и теперь вы новый миллионер в этом мире.
      возможности
       
       Автоматическое заполнение: всех участников прямо или косвенно будут автоматически заполнены в структуре (слева направо формате)   Автоматические обновления: как ваш счет зачисляется достаточное количество ваш ранг будет автоматически обновлена на следующий ранг.  Отсутствие потребности ждать старшее утверждение  Нет необходимости отправлять деньги кому-либо  Никакого принуждения работы: нет принуждения к вступлению новых людей в систему.   Вывести без ограничений: членов может снять свою прибыль в любое время, в любом месте на это никакого принуждения к члену для привлечения новых людей в систему для вывода.   Неограниченное количество рефералов доход: член может относиться неограниченное количество людей в системе и получите $5 на человека, когда он активирует учетную запись.   Выбор опция вывода: - члены могут требовать любой тип валюты указаны на нашем сайте (я.е биткоин, Пайеер, и тд.).
    • От DVEGUN
      Регистрация https://olimp.matrixxx.gold/?id=82
      ПРОЕКТ РАБОТАЕТ!!! СТРУКТУРА РАСТЕТ КАК НА ДРОЖЖАХ! 
      ЗА ДВА ДНЯ УЖЕ 6 УРОВНЕЙ В ГЛУБИНУ! 
      МНОГО ПЕРЕЛИВОВ! 
      МАРКЕТИНГ УНИКАЛЬНЫЙ! 
      ТАКОГО ТОЧНО ЕЩЁ НЕ БЫЛО НИ В ОДНОМ ПРОЕКТЕ. 
      В НАШЕМ ПРОЕКТЕ ЕСТЬ ПОМОЩЬ В АВТОМАТИЧЕСКОМ РЕЖИМЕ - АВТОПОКУПКИ И ОЧЕНЬ МОЩНЫЕ ПЕРЕЛИВЫ ОТ РЕИНВЕСТОВ И КЛОНОВ ВЫШЕСТОЯЩИХ СПОНСОРОВ ПОД СЛАБЫХ, СВОИХ ЖЕ РЕФЕРАЛОВ В СТРУКТУРЕ! ДЛЯ ТЕХ КТО НЕ УМЕЕТ ПРИГЛАШАТЬ ЭТО ПРОСТО НАХОДКА! 
      Окупается в первый же день! 
      А дальше доходы только увеличиваются!!! 
      Вход копеечный, всего с 3 рублей!!! 
      Залетаем все в новый проект!!! 
      Старт состоялся 01.01.2019 
      Всего 5 тарифов: 
      -"Ученик" - 3 рубля вход 
      -"Студент" - 10 рублей вход 
      -"Выпускник" - 50 рублей вход 
      -"Учитель" - 100 рублей вход 
      -"Профессор" - 200 рублей. 
      ЗАХОДИТЕ НА ПЕРВЫЕ ДВА ТАРИФА, ВСЕГО 13 Р !!! 
      Пополняем баланс на 13 рублей и активируем тарифы "Ученик" и "Студент". 
      (При желании можно зайти на три тарифа - 63 рубля, или на четыре - 163 рубля). 
      После регистрации и активации пишите, добавлю в чат!!! 
      БУДЬТЕ В ЧИСЛЕ ПЕРВЫХ!!! 
      Регистрация https://olimp.matrixxx.gold/?id=82
      Обзор: https://youtu.be/_A2eLRus9u0
      Мой Skype: live:dveg2004_1
      За пару часов пригласил 5 партнеров не напрягаясь вот скрины: https://yadi.sk/d/N-XOm1fT5nWlTQ
       
    • От Maity
      Бесцельно сёрфил в интернете и наткнулся на какую-то странную новость о том, что Российский алюминий начинает заниматься майнингом (разумеется, не самостоятельно) и начал сотрудничать с каким-то европейским проектом. Название не указано, но мне не составило никакого труда найти, что это за проект-партнер РУСАЛа. Это оказался болгарский MiningNow. За эту неделю про это сотрудничество было написано очень много материалов. Очевидно, что этот факт заслуживает особого внимания, ведь майнинг сейчас – очень актуальная тема. Кстати, сам проект показался мне очень перспективным и многообещающим, тем более на фоне таких новостей (не слышал, чтобы кто-то еще становился партнером крупной промышленной компании). Очень жалею, что не нашел его раньше, так бы вложился до старта ICO.