Авторизация  
GenriJames

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Рекомендуемые сообщения

GenriJames    46

nedvizhimost_result.thumb.jpg.bed53e492a6382fea12eda80956c78ff.jpg

 

Инвестиции в недвижимость за рубежом

 

Один из самых надежных способов сохранить деньги – инвестировать их в недвижимость. Однако при этом нужно уметь трезво оценивать все риски, особенно если вы планируете вкладывать свои средства в объекты за рубежом. 

 

Недвижимость может быть хорошей и плохой. В любой стране. Но та зарубежная недвижимость, которую активно предлагают купить нашим соотечественникам, в большинстве случаев приносит инвесторам только огорчения.

 

А ведь звучит очень привлекательно из уст риелторов: «студенческие общежития в Англии», «таунхаусы в Майами», «небольшие квартиры в Германии», «стоянки в аэропорту»… Даже и не подумаешь, что объекты с такими красивыми названиями могут создать столько проблем и привести к потере капитала. 

 

Ситуация 1.  Квартиры в Германии


В январе 2011 года Владимир приобрел две квартиры в Восточной Германии (Цвикау и Райхенбах). Обещанная доходность (исходя из стоимости квартир и рентной платы) составляла 16% в евро.

 

С того же года владелец начал получать ренту в два раза меньше. Внятные объяснения от маклера или от управляющей компании, почему рента в два раза меньше той, что была указана в расчетах, Владимиру получить не удалось – все говорили, что такова ситуация с недвижимостью в Германии.

 

Через 6 месяцев Владимир начал получать письма от управляющей компании (на немецком языке) о необходимости уплатить налоги (в Германии или в России), о собрании владельцев и принятии решения о ремонте (нужно было внести определенную сумму на ремонт), и т.д. Общение с управляющими компаниями сильно затруднялось тем, что никто в компаниях не говорит по-английски.

 

С начала 2014 года Владимир перестал получать ренту с одной из квартир. Причина – съемщиком является невменяемая женщина, за которую платят социальные органы, но этих средств достаточно только на покрытие текущих расходов и на ренту ничего не остается. С конца 2014 года обе квартиры выставлены на продажу по цене покупки. Пока продать их клиенту не удается.

 

Итог инвестирования:

  • Доходность колеблется от 5 до 6% годовых, что гораздо ниже начальной обещанной.
  • Почти ежемесячные послания на немецком языке по вопросам, которые самому (без посредников в Германии) решить практически невозможно.
  • Решить вопросы со сменой съемщика жилья или с продажей очень сложно.

 

Ситуация 2. Квартиры в Германии (ФРГ)


В 2012 году Вячеслав приобрел 9 квартир в Германии (Северная Вестфалия). Планируемая доходность была на уровне 15-17% годовых. После оформления необходимых документов ситуация сложилась следующим образом:

  • Вячеслав получал 15% годовых по двум из приобретенных квартир.
  • По трем квартирам доход составлял от 5 до 9% годовых.

 

Три квартиры сдать не удалось – по ним идут дополнительные расходы. 4.    Арендатор одной квартиры ренту не платил и выселить его не предоставляется возможным.


В итоге доходность Вячеслава по его инвестициям в жилую недвижимость составляет  5-7% годовых (в зависимости от изменения текущих расходов на них). Плюс все сопутствующие проблемы – письма на немецком языке от управляющих компаний и из налоговой, дополнительные расходы по квартирам и т.д. В 2014 году Вячеслав выставил на продажу все свои квартиры. На данный момент проданы три квартиры – две по цене покупки, одна на 20% дешевле цены покупки.

 

Ситуация 3. Гостиница, офис и квартира в Лондоне


Игорь купил недвижимость в Лондоне в 2012-2013 гг. 4 объекта на 500 тыс. долларов — номер в гостинице  + небольшой офис + квартира. Офис оказался в залоге у кредиторов. Бывший владелец продал здание по кусочкам, так как оно было под залогом (риелторы нашли способ продавать по кусочкам). Были суды, но в итоге сейчас все владельцы мелких офисов платят кредит бывшего владельца, что съедает всю аренду. Номер в отеле  – сдается не всегда, много простоев.

 

Квартира – единственный объект, который сдается почти по плану, но она куплена с привлечением ипотеки, соответственно доход пока небольшой, а с учетом периодических простоев некоторые месяцы являются затратными. В мае 2015 года Игорь решил все продать, но агентство, которое помогало в покупке, отказало помогать в продаже. Ему пришлось самостоятельно искать местных риелторов, которые взялись за продажу и самому ехать в Лондон решать вопросы.

 

Ситуация 4. Апартаменты в Испании


Недвижимость в Испании между Малогой и Марбелией была приобретена Еленой в 2009 году за 230 000 евро. Продана в первой половине 2015 года по цене 65% от первоначальной стоимости за 150 000 евро. В рублях получили небольшой выигрыш (если это можно так назвать при таком падении курса). Сдавать в аренду не получилось – в регионе очень высокое предложение недвижимости. А проблемы с налогами и коммунальными расходами привели к решению о продаже.

 

Ситуация 5. Стоянки в Лондоне (монолог Андрея)


«Я заинтересовался покупкой стоянок в лондонском аэропорту. Очень привлекательная доходность (8% годовых в фунтах гарантированно) и заинтересовала, но и заставила задуматься – объекты с такой доходностью обычно уходят, как горячие пирожки, когда в банках лежат миллиарды долларов под 0%. Я решил сам съездить и посмотреть на объекты (очень важный шаг при покупке любой недвижимости).  

 

В результате оказалось:

  1. Стоянки находятся на расстоянии около 10 км от аэропорта.
  2. Речь идет не о стоянках у основных аэропортов (Хитроу и Гатвик), а о каком-то второстепенном (я даже название не запомнил).

 

Это отбило охоту инвестировать, но я задумался, как же инвесторам платят такую высокую доходность? И могу предположить, что цена на стоянки настолько больше себестоимости их строительства, что она позволяет несколько лет платить инвесторам 8% в год, даже никому их не сдавая в аренду. А что будет с моими инвестициями потом? Буду ли я получать такой же доход через 3-5 лет? Смогу ли я продать кусок земли, находящийся в поле на расстоянии 10 км от аэропорта? Я рад, что решил съездить и посмотреть на то, что мне предложили купить…».

 

Неужели все так плохо и есть ли хорошие примеры инвестирования в недвижимость за рубежом? Конечно, есть. 

 

Ситуация 6. Квартиры в Тоскане


Алексей рассказал о том, как они с женой купили несколько квартир в Италии.

 

«Мы с женой любим и часто посещаем Тоскану. Мы знаем там практически все. И в 2013 году мы решили приобрести там несколько квартир, потому что планируем жить в них на пенсии. До переезда на ПМЖ мы планируем эти квартиры сдавать. Для поиска и приобретения квартир моя жена поехала туда весной 2013 года на 3 месяца. Она посетила около десятка компаний по продаже недвижимости и управляющих компаний. Она изучила спрос на аренду квартир в разных городах. За время нашего пребывания в Италии мы изучили налоговое и земельное законодательства Италии, а если чего и не знаем, у нас есть там хорошие юристы. Только так и нужно покупать недвижимость. Приобретать же ее по советам риелторов, не зная законов страны и ситуации с недвижимостью в том или ином регионе – это просто безумие, которое обязательно приведет к потерям».

 

И в заключение...
Не покупайте недвижимость за рубежом, если вы:

  1. Не побывали на месте и не увидели то, что вы покупаете;
  2. Не изучили спрос;
  3. Не знаете налогового и земельного законодательства страны;
  4. Не можете самостоятельно сдать недвижимость в аренду или самостоятельно найти управляющую компанию.

По материалам сайта.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Mendes    0


Покупал недавно себе отличные и недорогие услуги в использовании квартиры для отдыха в Испании, на берегу, и не хотелось переплачивать за что-то непонятное в самом начале, а тут есть и возможность посмотреть, съездить и попробовать все на себе, и менеджера приятные, все просто отлично, очень быстро и приятно работают, оформили, сделали и все – пора ехать. Еще больше всех видов квартир и всего есть тут http://Catalunyamia.ru , а я пойду дальше собирать вещи и готовить все!

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти

Авторизация  

  • Похожий контент

    • От Анатолий
       Старый проект всем надоел, попробуем новый?)))       https://goldentea.biz/ref/lider1984
       
        Наши преимущества Чем мы лучше других инвестиционных проектов   БОНУСЫ Ежедневный бонус на покупки и вывод   АВТО-ВЫПЛАТЫ Мгновенные выплаты на эпс и банковские карты   ПОДАРОК 30  на баланс после регистрации   СТАБИЛЬНОСТЬ Стабильная работа на высокоскоростном сервере   ПРОСТОТА Доступная, простая и удобная система   СТАТИСТИКА Полная и прозрачная статистика проекта   МАРКЕТИНГ ПРОЕКТА Куда можно вложить деньги и сколько на этом заработать МАЛЫЙ КУСТ Стоимость: 30 
      Прибыль: 32% / мес СРЕДНИЙ КУСТ Стоимость: 300 
      Прибыль: 39% / мес БОЛЬШОЙ КУСТ Стоимость: 3000 
      Прибыль: 42% / мес https://goldentea.biz/ref/lider1984
    • От intenso
      Я не админ данного проекта
      Что такое "Tirus"? 
      Регистрация в проекте
      Кампания Tirus занимается разработкой инновационного мобильного мессенджера, с помощью которого люди смогут не только общаться друг с другом посредством сообщений, но и отправлять и принимать криптовалюты (Bitcoin, Monero, Ethereum) между своими контактами. В данный момент не существует подобного аналога в мире. 
       
      Для будущих партнеров есть два способа заработка с кампанией Tirus: 
      Покупка лицензии (от 10$ до 160$) и получение прибыли от полученных долей. 
      Приглашение в кампанию новых партнеров 
       
      Три пакета для старта: 
      10$; 
      60$; 
      160$ 
      В зависимости от типа пакета, кампания предоставляет места в бизнес кольцах, определенное количество долей, инструменты для полной автоматизации работы со всеми социальными сетями (можно применять в любой сфере бизнеса, приложения на базе Tirus), а так же обучение у лучших спикеров сетевого бизнеса и обучение работы с криптовалютой. 
      Всего у кампании 25 000 долей. За каждые 40 активных пользователей мессенджера (регистрация БЕСПЛАТНА) кампания дает партнеру 1 долю. 
       
      И самое ГЛАВНОЕ, кампания дает возможность каждому партнеру участвовать в кольцевом бизнес маркетинге, который дает отличный шанс заработать хорошие деньги своим активным партнерам на приглашениях в кампанию других людей. 

      Преимущества кампании перед остальными кампаниями подобного типа: 
      Щедрый маркетинг 
      - Низкий порог входа – всего 10$ 
      - Высокий доход при закрытии колец – уже на пакете за 10$ вы можете получить до 72 000$ 
      - Лидеры работают на свою структуру – полностью командная работа, лидеры поддерживают и помогают всем своим нижестоящим в структуре людям 
      - 100% денег идет в сеть 
      Открытое руководство кампании 
      Офисная программа 
      - Открытие офисов в городах 
      - Полная юридическая поддержка 
      Линейка IT – продуктов 
      Обучение, инструменты для продвижения 
      - еженедельная программа вебинаров 
      - каждодневные брифинги 
      - мастер классы от ТОП лидеров МЛМ индустрии 
      - обучающие ролики по всем аспектам продвижения (от регистрации, до полной автоматизации) 
      - боты для соц сетей (Vkontakte, Facebook, Instagram, Skype, Telegram) 
      ПРОМОУШЕН до 31.01.2017 
      - За 10 лично приглашенных партнеров на пакет Hard – в подарок Iphone 6 
      - За 30 лично приглашенных партнеров на пакет Hard – в подарок Mac book PRO Retina 
      - За 50 лично приглашенных партнеров на пакет Hard –в подарок путевку на двоих в Тайланд 
      Новые технологии в сфере IT индустрии 
      - Мессенжер с функцией обмена криптовалюты (кошельки разных криптовалют)
      Регистрация в проекте
    • От tailung
      Если вы не хотите дополнительно зарабатывать или НЕ ВЕРИТЕ В ИНТЕРНЕТ ЗАРАБОТКИ вообще, тогда НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ ПЕРЕХОДИТЕ ПО ЭТОЙ ССЫЛКЕ ! Ведь пройдя по ней вы не только  получаете:
      1. Возможность ЗАРАБАТЫВАТЬ, а также
      2. Инструмент для работы (ввиде програмы для массовой рассылки)
      3. Переливы рефералов от самой системы!
      4. Интересное и увлекательное времяпровождение в наборе людей в свою команду
      5. Уверенность в том что ЭТОТ МОНСТР ДЛЯ ЗАРАБОТКА НЕ СОСКАМИТСЯ! Так как ДЕСЯТИМЕСТНАЯ структура будет заполнятся еще очень долгое время!

    • От Romano

       
      Как открыть агентство недвижимости?
       
      Нельзя найти человека, который бы не хотел стать обеспеченным и жить в достатке.

      В нынешних условиях жизни большинство людей желает отказаться от работодателей и начать свой бизнес, так сказать, работать только на себя. Причем люди в основной своей массе убеждены, что, только открыв свое дело, можно реально заработать и обогатиться. В данной статье рассмотрен один из перспективных вариантов бизнеса, а именно открытие фирмы по продаже недвижимости.

      Конечно, рассматриваемый бизнес сопряжен с определенными проблемами и рисками, но, как говорится, риск любит смелых.

      Начинать свои первые шаги в рассматриваемом бизнесе человеку, не обладающему необходимыми знаниями и умениями, довольно-таки тяжело. По сложившейся практике директорами агентств недвижимости становятся люди, имеющие большой опыт продаж, — это торговые агенты, риелторы. Однако при отсутствии указанных качеств, но при большом желании в первую очередь следует сделать акцент на предварительном изучении указанной сферы деятельности, изучить этот бизнес во всех его нюансах и особенностях.
       
      Прежде всего, лицу, принявшему решение открыть такой бизнес, стоит для себя определить конкретные действия, которыми он будет заниматься. Нужно выделить конкретные услуги, которые будут предоставляться агентством. Далее следует определить основные задачи на первоначальных этапах построения бизнеса. По статистике, примерно в первый год огромное количество денежных средства у начинающих бизнесменов тратиться на раскрутку агентства.

      В данный период времени компания должна набирать обороты и обретать определенную популярность. К тому же должно быть обеспечено наполнение клиентской базы. В этот период будет сразу понятно о дальнейшей судьбе компании. Если бизнесмен начнет свои первоначальные действия грамотно, то агентство недвижимости получит шанс на дальнейшее процветание, а самое главное - будет приносить долгожданную прибыль.
       
      Неверные же действия в начале бизнеса обязательно приведут к потерям и краху всех вложенных денежных средств. Не нужно думать только о прибыли в первые месяцы работы. Первым сотрудника следует объяснить, что сначала их заработная плата будет не очень большой, но это вполне нормально. Неплохим коммерческим ходом будет привлечение в свою набирающую обороты компанию уже опытного и профессионального специалиста, риелтора, который будет работать советником руководителя фирмы по внутренним и внешним делам, будет обучать сотрудников компании.

      Разумеется, в первое время услуги компании должны стоит недорого, бизнес должен работать в минус, это вполне оправданная стратегия, так как ваша новая компания просто не сможет конкурировать со старожилами.
      Еще один важный пункт - вежливое обращение к клиентам и решение некоторых их незначительных проблем безвозмездно. Довольные клиенты будут обязательно советовать вас своим знакомым.
      Стоит отметить, что любая деятельность, а тем более связанная с продажей недвижимости, «любит» большой труд. Кроме проблем от всевозможных проверок со стороны государственных органов, придется бороться и с выпадами со стороны как прямых конкурентов, так и всевозможных лиц, жаждущих легкой наживы.
       
      Автор - Romano.
      Авторские права на статью принадлежат - GroupMoney.ru
      Копирование запрещено, только с указанием ссылки на источник.
       
    • От igor
      Хочу предложить тем кто любит игры с выводами денег, стартовал 3 декабря. Ведь всем известно что лучше всего заходить в такие игры нужно на самом старте. Выплата с каждым разом только увеличивается, вот смотрите скрин.
      http://prntscr.com/9bu79c
      http://prntscr.com/9bu7oo
      После регистрации бонус
      Так же есть ежедневные бонусы. 
      При пополнении от 1 до 2499р + 50% от суммы В СЕРЕБРА!
      При пополнении от 2500р. + 100% от суммы В СЕРЕБРА!
      При пополнении от 5000р + 200% от суммы В СЕРЕБРА!
      АКЦИЯ: кто пополнит минимум на 1000 руб администрация даст бонусом корову!!!Спешите,призы ограничены!!!!
      Пополнит от 100 руб -2 козы!!!
      Выплаты ежедневные с 20-00 до 22-00
      Проект только открылся и будет существовать долго, поскольку проекты с такой структурой и маркетингом существуют годами. Следетовательно вступив сейчас мы получаем преимущество развивать и увеличивать свой доход.
      http://www.qqc.co/RQqi