Sign in to follow this  
GenriJames

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Recommended Posts

GenriJames    64

nedvizhimost_result.thumb.jpg.bed53e492a6382fea12eda80956c78ff.jpg

 

Инвестиции в недвижимость за рубежом

 

Один из самых надежных способов сохранить деньги – инвестировать их в недвижимость. Однако при этом нужно уметь трезво оценивать все риски, особенно если вы планируете вкладывать свои средства в объекты за рубежом. 

 

Недвижимость может быть хорошей и плохой. В любой стране. Но та зарубежная недвижимость, которую активно предлагают купить нашим соотечественникам, в большинстве случаев приносит инвесторам только огорчения.

 

А ведь звучит очень привлекательно из уст риелторов: «студенческие общежития в Англии», «таунхаусы в Майами», «небольшие квартиры в Германии», «стоянки в аэропорту»… Даже и не подумаешь, что объекты с такими красивыми названиями могут создать столько проблем и привести к потере капитала. 

 

Ситуация 1.  Квартиры в Германии


В январе 2011 года Владимир приобрел две квартиры в Восточной Германии (Цвикау и Райхенбах). Обещанная доходность (исходя из стоимости квартир и рентной платы) составляла 16% в евро.

 

С того же года владелец начал получать ренту в два раза меньше. Внятные объяснения от маклера или от управляющей компании, почему рента в два раза меньше той, что была указана в расчетах, Владимиру получить не удалось – все говорили, что такова ситуация с недвижимостью в Германии.

 

Через 6 месяцев Владимир начал получать письма от управляющей компании (на немецком языке) о необходимости уплатить налоги (в Германии или в России), о собрании владельцев и принятии решения о ремонте (нужно было внести определенную сумму на ремонт), и т.д. Общение с управляющими компаниями сильно затруднялось тем, что никто в компаниях не говорит по-английски.

 

С начала 2014 года Владимир перестал получать ренту с одной из квартир. Причина – съемщиком является невменяемая женщина, за которую платят социальные органы, но этих средств достаточно только на покрытие текущих расходов и на ренту ничего не остается. С конца 2014 года обе квартиры выставлены на продажу по цене покупки. Пока продать их клиенту не удается.

 

Итог инвестирования:

  • Доходность колеблется от 5 до 6% годовых, что гораздо ниже начальной обещанной.
  • Почти ежемесячные послания на немецком языке по вопросам, которые самому (без посредников в Германии) решить практически невозможно.
  • Решить вопросы со сменой съемщика жилья или с продажей очень сложно.

 

Ситуация 2. Квартиры в Германии (ФРГ)


В 2012 году Вячеслав приобрел 9 квартир в Германии (Северная Вестфалия). Планируемая доходность была на уровне 15-17% годовых. После оформления необходимых документов ситуация сложилась следующим образом:

  • Вячеслав получал 15% годовых по двум из приобретенных квартир.
  • По трем квартирам доход составлял от 5 до 9% годовых.

 

Три квартиры сдать не удалось – по ним идут дополнительные расходы. 4.    Арендатор одной квартиры ренту не платил и выселить его не предоставляется возможным.


В итоге доходность Вячеслава по его инвестициям в жилую недвижимость составляет  5-7% годовых (в зависимости от изменения текущих расходов на них). Плюс все сопутствующие проблемы – письма на немецком языке от управляющих компаний и из налоговой, дополнительные расходы по квартирам и т.д. В 2014 году Вячеслав выставил на продажу все свои квартиры. На данный момент проданы три квартиры – две по цене покупки, одна на 20% дешевле цены покупки.

 

Ситуация 3. Гостиница, офис и квартира в Лондоне


Игорь купил недвижимость в Лондоне в 2012-2013 гг. 4 объекта на 500 тыс. долларов — номер в гостинице  + небольшой офис + квартира. Офис оказался в залоге у кредиторов. Бывший владелец продал здание по кусочкам, так как оно было под залогом (риелторы нашли способ продавать по кусочкам). Были суды, но в итоге сейчас все владельцы мелких офисов платят кредит бывшего владельца, что съедает всю аренду. Номер в отеле  – сдается не всегда, много простоев.

 

Квартира – единственный объект, который сдается почти по плану, но она куплена с привлечением ипотеки, соответственно доход пока небольшой, а с учетом периодических простоев некоторые месяцы являются затратными. В мае 2015 года Игорь решил все продать, но агентство, которое помогало в покупке, отказало помогать в продаже. Ему пришлось самостоятельно искать местных риелторов, которые взялись за продажу и самому ехать в Лондон решать вопросы.

 

Ситуация 4. Апартаменты в Испании


Недвижимость в Испании между Малогой и Марбелией была приобретена Еленой в 2009 году за 230 000 евро. Продана в первой половине 2015 года по цене 65% от первоначальной стоимости за 150 000 евро. В рублях получили небольшой выигрыш (если это можно так назвать при таком падении курса). Сдавать в аренду не получилось – в регионе очень высокое предложение недвижимости. А проблемы с налогами и коммунальными расходами привели к решению о продаже.

 

Ситуация 5. Стоянки в Лондоне (монолог Андрея)


«Я заинтересовался покупкой стоянок в лондонском аэропорту. Очень привлекательная доходность (8% годовых в фунтах гарантированно) и заинтересовала, но и заставила задуматься – объекты с такой доходностью обычно уходят, как горячие пирожки, когда в банках лежат миллиарды долларов под 0%. Я решил сам съездить и посмотреть на объекты (очень важный шаг при покупке любой недвижимости).  

 

В результате оказалось:

  1. Стоянки находятся на расстоянии около 10 км от аэропорта.
  2. Речь идет не о стоянках у основных аэропортов (Хитроу и Гатвик), а о каком-то второстепенном (я даже название не запомнил).

 

Это отбило охоту инвестировать, но я задумался, как же инвесторам платят такую высокую доходность? И могу предположить, что цена на стоянки настолько больше себестоимости их строительства, что она позволяет несколько лет платить инвесторам 8% в год, даже никому их не сдавая в аренду. А что будет с моими инвестициями потом? Буду ли я получать такой же доход через 3-5 лет? Смогу ли я продать кусок земли, находящийся в поле на расстоянии 10 км от аэропорта? Я рад, что решил съездить и посмотреть на то, что мне предложили купить…».

 

Неужели все так плохо и есть ли хорошие примеры инвестирования в недвижимость за рубежом? Конечно, есть. 

 

Ситуация 6. Квартиры в Тоскане


Алексей рассказал о том, как они с женой купили несколько квартир в Италии.

 

«Мы с женой любим и часто посещаем Тоскану. Мы знаем там практически все. И в 2013 году мы решили приобрести там несколько квартир, потому что планируем жить в них на пенсии. До переезда на ПМЖ мы планируем эти квартиры сдавать. Для поиска и приобретения квартир моя жена поехала туда весной 2013 года на 3 месяца. Она посетила около десятка компаний по продаже недвижимости и управляющих компаний. Она изучила спрос на аренду квартир в разных городах. За время нашего пребывания в Италии мы изучили налоговое и земельное законодательства Италии, а если чего и не знаем, у нас есть там хорошие юристы. Только так и нужно покупать недвижимость. Приобретать же ее по советам риелторов, не зная законов страны и ситуации с недвижимостью в том или ином регионе – это просто безумие, которое обязательно приведет к потерям».

 

И в заключение...
Не покупайте недвижимость за рубежом, если вы:

  1. Не побывали на месте и не увидели то, что вы покупаете;
  2. Не изучили спрос;
  3. Не знаете налогового и земельного законодательства страны;
  4. Не можете самостоятельно сдать недвижимость в аренду или самостоятельно найти управляющую компанию.

По материалам сайта.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Смотрите также:

Mendes    0


Покупал недавно себе отличные и недорогие услуги в использовании квартиры для отдыха в Испании, на берегу, и не хотелось переплачивать за что-то непонятное в самом начале, а тут есть и возможность посмотреть, съездить и попробовать все на себе, и менеджера приятные, все просто отлично, очень быстро и приятно работают, оформили, сделали и все – пора ехать. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

  • Similar Content

    • By Jaguar777
      Выбери интересные проекты для выгодных вложений

      Человеку не нужны деньги. Необходимы всевозможные материальные ценности и блага, которые эти деньги могут дать: вилла на берегу моря, яхта на причале, собственный самолет. Эта картинка привлекает доступностью и подталкивает на поиски заработка в интернете.
      Пассивный доход на инвестировании - мечта, да и только. Вложить средства под высокие проценты и получить впечатляющую прибыль можно будет лишь в хайп-проектах. Заработок будет капать сам, а пока - время заказать коктейль с соломинкой. Это реклама и девиз сегодняшней жизни: большое количество удовольствия с минимумом усилий. Глянцем пестрит Инстаграм и кричит: «Успей снять сливки!», «Живи сегодняшним днем!»
      А что такое хайп: это сверхдоходная инвест-программа. В большинстве случаев, это проект лимитированного периода жизни. Нужно помнить, что солидная прибыль идет рука об руку с определенными затруднениями. Хотя, если доход с проекта составит 1% в час - тут можно и рискнуть.
      Кто не рискует, тот не пьёт шампанское

      Садиться за руль без водительского удостоверения – совершенное безумие. Управлять подводной лодкой без навыков – самоубийство. Хотя очень многие полагают, что они родились инвесторами и стараются вложить одним махом свои сбережения в очевидные скамы.
      Грамотный подход заключен в том, что в хайпы целесообразно вкладываться лишь, когда вы располагаете базовыми навыками инвестирования, либо постоянно наблюдаете за мониторингом хайп-проектов. Необходимо понимать, что лишь тщательный анализ хайпов помогает вывести средства вовремя. Взгляд на перспективу дает осознать, что многочисленные хайп блогеры сильно обожглись на старте своей инвестиционной работы, не проанализировав риски.
      Так мы приходим к пониманию категории успешности. Зарабатывать на хайпах могут такие пользователи, каковые прокачали скиллы в этом вопросе. Это не лотерея, а целая наука, которая доступна всем. В условиях активно меняющейся конъюнктуры рынка необходимо уметь подобрать надежные хайпы, которые платят, и отслеживать новые свежие проекты.
      Почему у меня нет самолета

      По той причине что он мне не нужен. Для того чтобы добиться результата, нужно определить перед собой цели. Ты мечтаешь о самолете – ты получаешь самолет. Цена вопроса – всего 1000000 рублей.
      А теперь спроси себя: имеется ли у Тебя цель. Если Ты ставишь целью заработать, то Тебе надо двигаться в этом направлении, повышать свою компетентность, мониторя хайпы и hyip rating, анализируя жизнеспособность интернет-проектов и предпочитая самые надежные варианты хайпов.
      Независимый рейтинг лучших хайпов вы сможете поглядеть, к примеру, на сайте investfuture.biz. Набирая запрос: "рефбэк" - любой начинающий инвестор получит реальную помощь в таких вопросах как:
      что такое хайпы; списки проверенных хайпов; top hyip; обзоры хайп-проектов; свежие новости в области инвестиций с пылу с жару. Помимо того с интернет-портала вы можете сразу перейти на сайты популярных хайпов, что, при внесении депозита, автоматом включает программу лояльности - невероятный рефбэк на интересных условиях, заметьте, что он недоступен большинству аналогичных сайтов. Приходи на огонёк, проведи время с огромной пользой.
    • By Funtic01
      Привет! Я - Funtic!  Мне принадлежит компания, в рамках которой мы выпускаем качественные инструменты краткосрочного инвестирования(хайпы, инвестиционные проекты). Нам кажется мы делаем это хорошо, чистый денежный поток наших проектов от 2.5 миллионов рублей на 2й месяц работы, продолжительность от 5 месяцев, цена под ключ(с рекламой) - 1млн руб. Мне всегда казалось что на подобных форумах пишут только те кто мало времени уделяет действиям и много обсуждениям. У меня наоборот.    Есть понимание на какой территории и какого обличия нужно построить проект который проработает 5 и более лет. За 2 года моей командой было выпущено 4 топ проекта продолжительностью работы от 5 месяцев, оборотом выше 30 млн рублей каждый. Прибыль 25%.   В скоре будет представлен фирменный сервис для Админов Admiral.money где можно будет ознакомиться с расценками и видами услуг. На этом форуме будет размещен пресс релиз. Не пропустите.   Вниманию: globalsportinvest.com realsportcapital.com integra.money cryptocoinvest.io  ждет 500к ждет2 1кк   5 историй по порядку как я искал деньги на запуск.  Ресурсы расходуются на реализации новых идей, увеличение доверия инвесторов, личные нужды. На время старта обычно всегда очень волнительно и проблемно с деньгами. Особенно в первые…   Первый проект Global Sport Invest.Проект был сделан мной - дизайн, маркетинг, код, и 8к в рекламу которые привлек у другого человека. В течении следующих 6 месяцев оборот составил 34 миллиона из которых 25% прибыль, это 8.5 миллиона(8.5х) рублей.    Это Х1000! Как так вышло?  - Умелое владение передовыми технологиями ведения дел и стремление развиваться.   В то время с трудом хватало на еду и каждую неделю приходилось ходить перезакладывать в ломбард технику. В это время проект органично рос. На третий месяц со старта оборот 10 миллионов рублей, четвертый месяц 12 миллионов рублей.    realsportcapital.com копияпредыдущего но с другой аудиторией то был вк, это инст. Оказался более успешен. На запуск проблем с ресурсом не было, за 3 копейки скопировали, на 30к протестировали, вернули обратно за 6 дней, залили 300к, 2ой месяц 8млн, 3й 16.   Integra.moneyповезло, после ежемесячных трат по альфа платина от 500к до миллиона месяц, альфа банк решил подарить мне кредитную карту на 200к, отличное время было чтобы пустить их в рекламу, потому что денег больше не было, а проект был готов к запуску. 25 миллионов 3й месяц. На кэшфлоу за 7 дней - я купил себе максимально дорогой и ужасно мощный мотоцикл с 300 катком от Harley Davidson…     cryptocoinvest.ioя купил квартиру одному из родственников в лучшем жк города и оставил 2 биткоина. Запускать проект было не с чего, все было потрачено на доработки и личные нужды, пришлось занимать 400к из этих битков. Они не потребовались и я вернул их почти сразу. Оказывается наши любезные партнеры по вк на мои проекты готовы предоставлять трафик с отсрочкой платежа, достойной уважения за количество дней. 1кк охвата тест, окупаемость до недели, ок, льем на полную мощность. 8 месяцев работы, ежемесячно до 2.5 прибыли.   Ближе к делу, история №5! Готов новый проект и почти готов следующий - оба топ. Ищу партнеров. Требуется ресурс на запуск, хорошо если потенциальный партнер обладает смежным опытом. Для тех кто хочет заработать с 0, ваши 10% от прибыли, можете рекомендовать. Предлагается 40% от прибыли, весомые бонусы, моя точка зрения.    Два раунда: Первый. 180к рублей / кол-во участников. Подготовка проекта к запуску, возврат вложенных в рекламу за 7 дней. До 3х участников на проект. Второй.300к рублей / кол-во участников. Масштабирование модели, получение дивидендов качественно и в срок. Подбираем модель способную работать постоянно, продуктивно выстраивать взаимоотношения с клиентами и генерировать прибыль при условиях максимально загрязненной поисковой выдачи. Обеспечить бесперебойный вывод дивидендов со-владельцам каждые 3 дня в распределение 25% от полученных депозитов.   ГАРАНТИИ.Если вы думаете что в этом рынке у меня есть возможность заключить с вами договор, думаете вы очевидно - плохо, скорей всего вам нужно что-то попроще. Тем кто думает, нормально, все цифры о которых говорю есть в неопровержимом виде. +предоставляется доступ с почтами от хостинга и платежной системы, возможен 2й домен.   БОНУС!!!Участник первого раунда получает полный дамп всего написанного кода с моим будущим сопровождением и поддержкой. В нем - стратегии, техники, и инструменты с учетом удачных и не удачных экспериментов суммой более 10 млн р. Опираясь на передовые мировые практики, много из того что реализовано можно найти лишь только у меня.     -Экспертиза лидера рынка -Опыт запуска 4/4 успешных проектов. -Проверенный высокими показателями маркетинг на сайте и в промо(15+% в регистрацию). -Глубоко проработанные технические решения скрипта проекта(чат боты, локализация, сегментация, скорость загрузки, глубокая интеграция с google analytics, api localbitcoins, api slack, api sendpulse, api vk). -Обученные профессионалы сотрудники текстовой поддержки, структурированная база всех ранее обращений и вариаций их обработки. -Система повторного сбора депозитов от исключенных клиентов. -Автоматизированная система администрирования интегрированная с чат ботами в slack. -Возможность построить долгосрочное прибыльное сотрудничество     Мой телеграм @Funtic01 Чтобы владеть актуальной информацией и получать новые интересные предложения, подписывайся на канал t.me/admiralmoney     С уважением, Funtic, Admiral.Money
    • By DVEGUN
      СОБИРАЕМ КОМАНДУ ВСЕХ, КТО УСТАЛ БЕГАТЬ ПО ПРОЕКТАМ!!! 
      КТО УСТАЛ ВКЛАДЫВАТЬ И НИЧЕГО НЕ ПОЛУЧАТЬ!!!
      КТО ГОТОВ ИДТИ ДО КОНЦА К ЦЕЛИ!!! 
      МЫ ПРЕДЛАГАЕМ КОМАНДНУЮ РАБОТУ!!! ПОМОЩЬ
      РЕЗУЛЬТАТЫ ВАС УДИВЯТ.
      ЗАХОДИТЕ! СМОТРИТЕ! ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ!!
      ОБЗОР:

      Регистрируемся: https://vk.cc/9l58Ye
      После регистрации ОБЯЗАТЕЛЬНО пишем мне, чтоб я объяснил, что дальше делать.                                 
      Мой скайп live:dveg2004_1
      WhatsApp: 89940086929

    • By DVEGUN
      Начни свой путь к финансовой свободе с микросистемой Stacross!!
      Старт 7 мая!!
      Очень доступный вход (мин 1 дол) - солидный доход!
      Бешенная скорость!! 
      Десятки тысяч турбороботов каждые сутки - постоянное движение!! 
      Эксклюзивная 3 уровневая реферальная программа!!
      Обзор:

      Регистрация: https://vk.cc/9iTYSP
       
      Мой скайп live:dveg2004_1

    • By KristinaRoyalti
      Куда безопасно и выгодно вкладывать деньги?
      С Trustmonitoring Вам не нужно тратить время на поиски проекта и переживать, что он через пару дней будет СКАМ. Вы инвестируете в десятки проектов одновременно, исключая риски потерять свои деньги вкладывая их только в один проект. Полученная прибыль автоматически распределяется между Участниками и Вы сразу же получайте доход.
      Команда аналитиков Trustmonitoring способна находить надежные проекты, в которых инвесторы имеют возможность заработать от 20-50% ежемесячно и выше.Мы следим за тем, когда и где стартуют инвестиционные проекты, тщательно изучает работу каждого из них в отдельности.
      Проводя мониторинг проектов, мы анализируем ряд важных аспектов:

      - Какая дата старта проекта/был ли рестарт;
      - Открытость и публичность администрации проектов;
      - Сроки вложений инвестиций;
      - Процент доходности, который выплачивается Участникам;
      - Периодиность выплат;
      - Стабильная работа проекта.
      А также:
      - Ведется диалог с администраторами проектов;
      - Изучаются инвестиции в проект;
      - Обращается внимание на качество дизайна;
      - Технически проверяется работоспособность программного кода проекта;
      - Проверяется уязвимость проекта от хакерских и DDoS атак и защиты Ваших персональных данных.

      Задача команды аналитиков Trustmonitoring делать полный и качественный анализ долгосрочности и надежности каждого нового инвестиционного проекта.

      Специально для Вас представлены семь тарифных планов
      Вы можете начать с покупки Начального тарифа всего за 10$ и уже в ближайшие дни, Вы получите ожидаемый доход.
      Что Вам нужно сделать, чтобы надежно приумножать свои деньги вместе с Trustmonitoring?
      1. Переходите по указанной ссылке https://trustmonitoring.com
      2. Выберите подходящий именно для Вас тарифный план
      3. Сделайте покупку выбранного Вами тарифного плана.
      4. Сразу же, через несколько дней получите ожидаемый Вами инвестиционный доход.
      Если у Вас возникли дополнительный вопросы, не стесняйтесь, пишите, мы с радостью ответим)